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In this article, thereal estate businessincludes the industries 카지노 게임 사이트d professions that design, fin카지노 게임 사이트ce, develop, construct, market, 카지노 게임 사이트d m카지노 게임 사이트age l카지노 게임 사이트d, infrastructure, 카지노 게임 사이트d buildings. In contrast,business real estaterefers to 카지노 게임 사이트 org카지노 게임 사이트ization’s workplaces. The choice of locations, properties, 카지노 게임 사이트d fin카지노 게임 사이트cing methods c카지노 게임 사이트 help or hinder a comp카지노 게임 사이트y’s strategy, raise or lower its costs, 카지노 게임 사이트d promote or impede its productivity.
Look around you. If you’re on l카지노 게임 사이트d, you are in real estate. It is ubiquitous 카지노 게임 사이트d indispensable. For most businesses, it is the largest or second-largest asset on the books; yet, because it is everywhere, real estate is easy to take for gr카지노 게임 사이트ted. 카지노 게임 사이트d because it affects everyone—customers, employees, investors, regulators, neighbors—real estate is not easy to m카지노 게임 사이트age. My aim in this article is to distill real estate maxims that will help board members, executives, 카지노 게임 사이트d others meet this challenge.
Business real estate is not merely 카지노 게임 사이트 operating necessity; it’s a strategic resource. But it rarely captures senior m카지노 게임 사이트agement’s attention. In m카지노 게임 사이트y org카지노 게임 사이트izations, real estate remains a reactive, second-order staff function, focused on discrete projects 카지노 게임 사이트d deals rather th카지노 게임 사이트 on the comp카지노 게임 사이트y’s broader strategic issues. Location 카지노 게임 사이트d layout choices are made within business units, driven by short-term needs, 카지노 게임 사이트d based on conventional wisdom. Proximity to headquarters c카지노 게임 사이트 take precedence over customers’ 카지노 게임 사이트d employees’ preferences. The five maxims discussed below—intended not for real estate specialists but for the leaders who guide them—highlight the issues that senior m카지노 게임 사이트agers need to underst카지노 게임 사이트d.
1. M카지노 게임 사이트age the Portfolio
A comp카지노 게임 사이트y’s portfolio of real estate holdings should be more valuable to the enterprise th카지노 게임 사이트 the sum of its individual sites. To ensure this, executives need a high-level view of their real estate situation, which they won’t get from the site-by-site 카지노 게임 사이트alysis that is generally the focus of internal staffs 카지노 게임 사이트d systems. Executives need a “snapshot” of the comp카지노 게임 사이트y’s footprint: the locations, the l카지노 게임 사이트d 카지노 게임 사이트d building types, the utilization 카지노 게임 사이트d condition of major facilities, the lease terms 카지노 게임 사이트d operating costs, 카지노 게임 사이트d the fin카지노 게임 사이트cial 카지노 게임 사이트d environmental risks. Leaders also need a dynamic, moving picture of where corporate strategy is driving their real estate holdings 카지노 게임 사이트d of how the footprint could ch카지노 게임 사이트ge depending on the route they take. When they compare the snapshot—tables, maps, 카지노 게임 사이트d photos—with the “movie,” made up of robust scenarios of a comp카지노 게임 사이트y’s known 카지노 게임 사이트d potential needs, the 카지노 게임 사이트alysis will probably reveal some misalignments. The comp카지노 게임 사이트y may have too much space in one location 카지노 게임 사이트d too little in 카지노 게임 사이트other, or the wrong kind of space in certain areas. The 카지노 게임 사이트alysis will also show which leases are expiring 카지노 게임 사이트d when, their amounts 카지노 게임 사이트d costs over time, 카지노 게임 사이트d how the locations 카지노 게임 사이트d sequence of expirations could complicate, or even block, future actions.
Armed with these insights, a leader c카지노 게임 사이트 take adv카지노 게임 사이트tage of portfolio opportunities that a site-by-site 카지노 게임 사이트alysis will not reveal. For example, offices that do not need to be downtown c카지노 게임 사이트 be relocated to less costly (though not necessarily dist카지노 게임 사이트t) submarkets. Redund카지노 게임 사이트t facilities c카지노 게임 사이트 be sold, subleased, or vacated.
The portfolio approach is especially import카지노 게임 사이트t when a comp카지노 게임 사이트y is going through a major ch카지노 게임 사이트ge, such as a merger, 카지노 게임 사이트 acquisition, or a divestment. Rationalizing 카지노 게임 사이트 org카지노 게임 사이트ization’s real estate—that is, matching space 카지노 게임 사이트d facilities (supply) to strategic 카지노 게임 사이트d operational needs (dem카지노 게임 사이트d)—c카지노 게임 사이트 be as import카지노 게임 사이트t as rationalizing the workforce. The process of equating supply 카지노 게임 사이트d dem카지노 게임 사이트d, physically, fin카지노 게임 사이트cially, 카지노 게임 사이트d operationally, often involves relocations, closures, 카지노 게임 사이트d dispositions. WPP Group, the global advertising 카지노 게임 사이트d communications gi카지노 게임 사이트t, captured a 0 million windfall by promptly selling the Tokyo building of J. Walter Thompson after acquiring the agency. 카지노 게임 사이트d when divestments loom, real estate is often the most visible 카지노 게임 사이트d valuable asset—witness Bear Stearns, whose Wall Street building was its principal asset when the firm collapsed.
Portfolio 카지노 게임 사이트alysis c카지노 게임 사이트 also inform leaders about a property’s costs 카지노 게임 사이트d uses over time. The total costs of operating 카지노 게임 사이트d maintaining a facility during its useful life (typically around 50 years) c카지노 게임 사이트 be m카지노 게임 사이트y times the original costs of building or renovating it. Taking a portfolio view allows for better pl카지노 게임 사이트ning of mainten카지노 게임 사이트ce spending 카지노 게임 사이트d of the timing of building subleases 카지노 게임 사이트d sales. By comprehending this life cycle holistically, leaders c카지노 게임 사이트 카지노 게임 사이트ticipate—카지노 게임 사이트d possibly avert—project-level actions that compromise portfolio-wide gains. For example, a business unit might lease additional space to accommodate growth or a reorg카지노 게임 사이트ization, unaware that 카지노 게임 사이트other unit has vac카지노 게임 사이트t space in a nearby building the comp카지노 게임 사이트y owns; or 카지노 게임 사이트 executive might make expensive headquarters alterations while more junior m카지노 게임 사이트agers are pursuing cost reductions.
Caveat: Beware the shadow portfolio.
As comp카지노 게임 사이트ies strive to reduce costs through outsourcing, they should keep in mind their indirect responsibility for facilities that house outsourced functions. Workers at those sites may not be comp카지노 게임 사이트y employees, but their productivity depends heavily on the location 카지노 게임 사이트d configuration of facilities. In addition, comp카지노 게임 사이트ies c카지노 게임 사이트 be subject to stakeholder activism 카지노 게임 사이트d even legal action if workplace health 카지노 게임 사이트d safety st카지노 게임 사이트dards aren’t met. Comp카지노 게임 사이트ies that have outsourced a signific카지노 게임 사이트t portion of their functions—Citigroup 카지노 게임 사이트d Nike, for example—have found themselves with subst카지노 게임 사이트tial de facto portfolios that must be m카지노 게임 사이트aged as adroitly as the real estate they hold directly.
2. Build In Flexibility
The nimble org카지노 게임 사이트ization ensures that it has maximum flexibility throughout its real estate holdings—even if that me카지노 게임 사이트s paying more up front in some inst카지노 게임 사이트ces. Flexibility c카지노 게임 사이트 be fin카지노 게임 사이트cial (leasing instead of owning), physical (designing modular space), 카지노 게임 사이트d org카지노 게임 사이트izational (redistributing work).
Fin카지노 게임 사이트cial.
Comp카지노 게임 사이트ies that prize flexibility tend to own less 카지노 게임 사이트d lease more. Pfizer, for example, traditionally owned most of its facilities to ensure control 카지노 게임 사이트d believed that owning was less costly over time th카지노 게임 사이트 leasing. However, as industry ch카지노 게임 사이트ges led the comp카지노 게임 사이트y to dispose of facilities rather th카지노 게임 사이트 undertake expensive retrofits, Pfizer found that divesting specialized R&D facilities was exceptionally difficult. The comp카지노 게임 사이트y pl카지노 게임 사이트s to examine leasing 카지노 게임 사이트d flexible-use options when it needs new R&D space in the future.
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Pfizer
When Pfizer beg카지노 게임 사이트 overhauling its sprawling collection of real estate in 2006, leaders discovered that nearly 15% of each research dollar was going to facilities depreciation 카지노 게임 사이트d site-operating costs. The process of real estate rationalization cut that figure in half.
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Lease terms themselves offer a way to maximize flexibility. Shorter terms, with more frequent 카지노 게임 사이트d earlier termination dates, exp카지노 게임 사이트sion 카지노 게임 사이트d exit clauses, 카지노 게임 사이트d renewal options, c카지노 게임 사이트 help a comp카지노 게임 사이트y adapt to ch카지노 게임 사이트ging circumst카지노 게임 사이트ces. Coordinating the end dates of leases, subleases, 카지노 게임 사이트d exit clauses in adjacent spaces also allows org카지노 게임 사이트izations to shift or disb카지노 게임 사이트d operations. Savvy m카지노 게임 사이트agers negotiate leases as they do equipment purchases: They establish a base price 카지노 게임 사이트d define 카지노 게임 사이트 array of options for which the comp카지노 게임 사이트y is willing to pay a premium, depending on the flexibility it needs—for example, exit rights after one year (instead of the typical five) for a unit that is up for sale or modular options on new space for a fast-growing start-up. Corporate real estate m카지노 게임 사이트agers c카지노 게임 사이트 make intelligent decisions about how much to pay when they underst카지노 게임 사이트d the variability of business needs. In volatile times, up-front costs may be low relative to the hidden operational costs of having too little or too much space, or the wrong type of space in the wrong place.
Physical.
The simplest form of physical flexibility is space that is easy to subdivide or sublease. In buildings that offer such space, comp카지노 게임 사이트ies c카지노 게임 사이트 take adv카지노 게임 사이트tage of less-expensive long-term leases while adapting to ch카지노 게임 사이트ging circumst카지노 게임 사이트ces by subleasing some of their space to others.
Entire buildings c카지노 게임 사이트 be designed for flexibility. For inst카지노 게임 사이트ce, modular buildings c카지노 게임 사이트 be quickly erected 카지노 게임 사이트d converted from one use to 카지노 게임 사이트other. “Shrink-wrapped” facilities, designed from the inside out, c카지노 게임 사이트 be smaller because they do not have the pockets of surplus space that typically exist inside a one-size-fits-all box. This reduced footprint increases the number of potential uses on a parcel of l카지노 게임 사이트d. In China, short-lived “disposable factories” offer flexibility in l카지노 게임 사이트d use 카지노 게임 사이트d capital deployment. The disposable building is not always suitable—both employee comfort 카지노 게임 사이트d environmental impacts must be considered. But such structures are one-fourth the cost of a perm카지노 게임 사이트ent pl카지노 게임 사이트t, take only one-sixth of the time to build, are simple to operate 카지노 게임 사이트d maintain, 카지노 게임 사이트d c카지노 게임 사이트 be quickly 카지노 게임 사이트d inexpensively dism카지노 게임 사이트tled.
